据10月25日报，厉以宁先生在接受《环球人物杂志》采访时表示，百姓购房需求不能被打压，应改限购为限售。“我不主张搞限购令，它其实是对老百姓购房需求的压制。等孩子们长大了、成家了，原来的房子住不下了，能不让他买吗？另外，每个公民都有购买房屋的权利，因此也不能有地域歧视。我建议，将限购改成限售。在这一点上，我们可以学习新加坡的经验：买房之后转卖的，卖得越早，交的税越高……”
在前任总理的领导下，政府面对房价的高企，主要采取的方法是限购。房产税的征收，二套房限购，差别化信贷政策等等。其结果历历可见，不言自明。作为现任总理的老师，厉教授提出限购改限售，是否能代表其弟子执政的新思路呢？
限购、限售，换汤不换药
厉教授的提法非常贴近民意。对于大部分望房兴叹的老百姓来说，攒钱买房，改善生活已经是最终目的，而卖房、炒房是有产阶级的专利。看起来，限购改限售保护了一般老百姓的利益，而打击了投机炒作行为。
事实上，限购改限售不过是换汤不换药。基础的经济学原理告诉我们，政府不管向买方或是卖方征税，其税额都是由买卖双方共同承担的，而其承担的比率由供给、需求的价格弹性决定，和向哪一方征税无关。
征收房产税以打压需求，固然能起到抑制房价的作用，但实践证明，因为需求刚性太大，政策效果不彰，而给消费者增加了巨大的负担。向售房者收税，表面上看，和买房者无关。但售房税会削弱房产供应，从而使原本就稀缺的房产资源雪上加霜，税金会通过房价的上升间接转嫁到购房者的的头上。道理很简单，只要这种供不应求的市场情况持续，供给方的价格弹性就远远大于需求方。因此卖方的只要轻飘飘地说一句：“房子卖给你，税请你交了”，买方也只能忍气吞声，因为市场行情如此。
无论是限购还是限售，购房和卖房双方都是输家，而赢家只有政府。政策的调整似乎安抚了一般老百姓，但其实这只不过是口惠实不至，换汤不换药而已。
何为“合理需求”？
厉教授的话中，有句潜台词是“购房改善生活的需求是合理的，不应被打压的”。言外之意在于，“不合理”的需求应该打压。我想探讨探讨，到底什么是“合理需求”？“合理”是谁来规定？是政府，还是像厉教授一样的专家？
对低收入者来说，也许吃一顿饺子也是超越正常的消费，而对于较高收入者，每天三杯星巴克是必需的消费。那请问应该是什么标准决定了饺子是“合理”需求，而星巴克则是应该被打压的需求？在市场经济中，自发自愿的交易行为都应被视为合理，因为老百姓比经济学家更懂得自己需要什么。
如果说“买房以改善生活”是合理的，那么“卖房以获取资金”就是应该被打压的么？不如我们讲个悲惨的故事：李大爷辛苦一辈子，买房刚两年，老伴就得了重病。他想卖房给老伴治病，但将被课以重税。请问李大爷的卖房行为是“不合理”，需要打压的么？诚然有些炒房的人是以投机为目的，但请问如何界定“不合理”的投机与“合理”的投资？有两套房的是投资，三套房的就是投机吗？一套300平米的别墅和三套50平米的小户型哪个算投资，哪个算投机？世界上的事情如果真这么简单便好了。真正手握重金的房产大鳄，有的是机会和能力钻漏洞、避风险。房产宏观调控受害最大的，往往是刚刚富裕起来的中产阶级。
倘若政府、决策者能够稍有自知之明，不要想当然、拍脑门，动不动就“为民做主”，这个世界会好很多。
是投机，还是稀缺？
房价的高企，是投机行为的炒作，还是在刚性需求下的稀缺？是投机导致了稀缺，还是稀缺导致了投机？不搞清楚先有鸡还是先有蛋的问题，高房价的症结便无法解开。
打击房产投机一直是特别响亮的口号。这个口号的好处是特别容易理解，因为人们习惯将矛盾指向一个特定的团体，以达到聚焦民众的愤怒，转移视线的效果。温州炒房团，太太炒房团，听起来就如此可憎，仿佛他们真的吸干了劳苦大众的鲜血。
诚然投机者是以转手资产获取溢价为目的，但他们也是自冒风险，自负盈亏。然而溢价的根本来源还是物资的稀缺和需求的旺盛。炒红木家具，炒艺术品自不必说，甚至炒大蒜也是趁着甲流感时期的非理性需求疯长的机会。正如泡沫需要依附于本体价值才能产生，一种资产如果没有内在的价值和随时间增值的潜力，是不会被投机者看上的。房地产市场吸引众多投机者的原因，仍然是相对于不断增长需求的供应短缺，使投机者看到了升值的机会。而投机资金的涌入更加剧了房价的上升。因此，不从根本上解决土地供应不足、房产稀缺的问题，单单打击投机根本是缘木求鱼。
供给不足的真正原因，是土地政策的限制。香港大学许成钢教授在多个场合表示，人为限制土地供应是房价高企的根本原因。现行的法律规定土地归国有，这一政策使资源的配置极大扭曲，使政府有能力以极低廉的价格从农民手中获取土地，再以极高的价格出售给城市居民，获得巨大剪刀差利润。地方政府手握土地用途转换的权力，然而醉心于土地财政、获取租金和溢价，必然人为控制供给，不能有效提供市场需求的住宅用地。再加上国土资源部门规定的十八亿亩耕地红线，使得土地供应更加短缺。作为计划经济的余绪，十八亿亩红线这一规定不仅是罔顾经济规律，杞人忧天，更严重扭曲了资源配置，大大增加了政府的寻租空间。本届政府正不断推行城镇化策略，然而土地供给跟不上，城市的发展空间便大大受限；农民的土地产权不落实，则其经济利益和机会继续受到侵害，从而不利于农民向市民的转化，阻碍城乡一体化进程。作为改革攻坚战的下一个目标，土地政策的前景是决定体制改革成功与否的最关键因素，全国人民正拭目以待。
土地政策一天不变，土地财政一天不结束，土地产权一天不得到真正的承认和保障，土地资源一天不实现自由的流转，房价便一天不会回落，社会矛盾也一天不会缓解。体制性的障碍是根本上造成房地产市场扭曲的原因，此刻不思考如何消除体制障碍，扩大供给，却建议打压售房，这简直是南辕北辙，何其谬欤！
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