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限购改限售,真能降楼价?

据10月25日报,厉以宁先生在接受《环球人物杂志》采访时表示,百姓购房需求不能被打压,应改限购为限售。“我不主张搞限购令,它其实是对老百姓购房需求的压制。等孩子们长大了、成家了,原来的房子住不下了,能不让他买吗?另外,每个公民都有购买房屋的权利,因此也不能有地域歧视。我建议,将限购改成限售。在这一点上,我们可以学习新加坡的经验:买房之后转卖的,卖得越早,交的税越高……”http://news.sina.com.cn/c/sd/2013-10-25/112128530138.shtml

在前任总理的领导下,政府面对房价的高企,主要采取的方法是限购。房产税的征收,二套房限购,差别化信贷政策等等。其结果历历可见,不言自明。作为现任总理的老师,厉教授提出限购改限售,是否能代表其弟子执政的新思路呢?

 

限购、限售,换汤不换药

厉教授的提法非常贴近民意。对于大部分望房兴叹的老百姓来说,攒钱买房,改善生活已经是最终目的,而卖房、炒房是有产阶级的专利。看起来,限购改限售保护了一般老百姓的利益,而打击了投机炒作行为。

事实上,限购改限售不过是换汤不换药。基础的经济学原理告诉我们,政府不管向买方或是卖方征税,其税额都是由买卖双方共同承担的,而其承担的比率由供给、需求的价格弹性决定,和向哪一方征税无关。

征收房产税以打压需求,固然能起到抑制房价的作用,但实践证明,因为需求刚性太大,政策效果不彰,而给消费者增加了巨大的负担。向售房者收税,表面上看,和买房者无关。但售房税会削弱房产供应,从而使原本就稀缺的房产资源雪上加霜,税金会通过房价的上升间接转嫁到购房者的的头上。道理很简单,只要这种供不应求的市场情况持续,供给方的价格弹性就远远大于需求方。因此卖方的只要轻飘飘地说一句:“房子卖给你,税请你交了”,买方也只能忍气吞声,因为市场行情如此。

无论是限购还是限售,购房和卖房双方都是输家,而赢家只有政府。政策的调整似乎安抚了一般老百姓,但其实这只不过是口惠实不至,换汤不换药而已。

 

何为“合理需求”?

厉教授的话中,有句潜台词是“购房改善生活的需求是合理的,不应被打压的”。言外之意在于,“不合理”的需求应该打压。我想探讨探讨,到底什么是“合理需求”?“合理”是谁来规定?是政府,还是像厉教授一样的专家?

对低收入者来说,也许吃一顿饺子也是超越正常的消费,而对于较高收入者,每天三杯星巴克是必需的消费。那请问应该是什么标准决定了饺子是“合理”需求,而星巴克则是应该被打压的需求?在市场经济中,自发自愿的交易行为都应被视为合理,因为老百姓比经济学家更懂得自己需要什么。

如果说“买房以改善生活”是合理的,那么“卖房以获取资金”就是应该被打压的么?不如我们讲个悲惨的故事:李大爷辛苦一辈子,买房刚两年,老伴就得了重病。他想卖房给老伴治病,但将被课以重税。请问李大爷的卖房行为是“不合理”,需要打压的么?诚然有些炒房的人是以投机为目的,但请问如何界定“不合理”的投机与“合理”的投资?有两套房的是投资,三套房的就是投机吗?一套300平米的别墅和三套50平米的小户型哪个算投资,哪个算投机?世界上的事情如果真这么简单便好了。真正手握重金的房产大鳄,有的是机会和能力钻漏洞、避风险。房产宏观调控受害最大的,往往是刚刚富裕起来的中产阶级。

倘若政府、决策者能够稍有自知之明,不要想当然、拍脑门,动不动就“为民做主”,这个世界会好很多。

 

是投机,还是稀缺?

房价的高企,是投机行为的炒作,还是在刚性需求下的稀缺?是投机导致了稀缺,还是稀缺导致了投机?不搞清楚先有鸡还是先有蛋的问题,高房价的症结便无法解开。

打击房产投机一直是特别响亮的口号。这个口号的好处是特别容易理解,因为人们习惯将矛盾指向一个特定的团体,以达到聚焦民众的愤怒,转移视线的效果。温州炒房团,太太炒房团,听起来就如此可憎,仿佛他们真的吸干了劳苦大众的鲜血。

诚然投机者是以转手资产获取溢价为目的,但他们也是自冒风险,自负盈亏。然而溢价的根本来源还是物资的稀缺和需求的旺盛。炒红木家具,炒艺术品自不必说,甚至炒大蒜也是趁着甲流感时期的非理性需求疯长的机会。正如泡沫需要依附于本体价值才能产生,一种资产如果没有内在的价值和随时间增值的潜力,是不会被投机者看上的。房地产市场吸引众多投机者的原因,仍然是相对于不断增长需求的供应短缺,使投机者看到了升值的机会。而投机资金的涌入更加剧了房价的上升。因此,不从根本上解决土地供应不足、房产稀缺的问题,单单打击投机根本是缘木求鱼。

供给不足的真正原因,是土地政策的限制。香港大学许成钢教授在多个场合表示,人为限制土地供应是房价高企的根本原因。现行的法律规定土地归国有,这一政策使资源的配置极大扭曲,使政府有能力以极低廉的价格从农民手中获取土地,再以极高的价格出售给城市居民,获得巨大剪刀差利润。地方政府手握土地用途转换的权力,然而醉心于土地财政、获取租金和溢价,必然人为控制供给,不能有效提供市场需求的住宅用地。再加上国土资源部门规定的十八亿亩耕地红线,使得土地供应更加短缺。作为计划经济的余绪,十八亿亩红线这一规定不仅是罔顾经济规律,杞人忧天,更严重扭曲了资源配置,大大增加了政府的寻租空间。本届政府正不断推行城镇化策略,然而土地供给跟不上,城市的发展空间便大大受限;农民的土地产权不落实,则其经济利益和机会继续受到侵害,从而不利于农民向市民的转化,阻碍城乡一体化进程。作为改革攻坚战的下一个目标,土地政策的前景是决定体制改革成功与否的最关键因素,全国人民正拭目以待。

 

土地政策一天不变,土地财政一天不结束,土地产权一天不得到真正的承认和保障,土地资源一天不实现自由的流转,房价便一天不会回落,社会矛盾也一天不会缓解。体制性的障碍是根本上造成房地产市场扭曲的原因,此刻不思考如何消除体制障碍,扩大供给,却建议打压售房,这简直是南辕北辙,何其谬欤!

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